Moneda: EUR
Introduce todos los importes en EUR. Cambiar la moneda mantiene los números; no se aplica ningún tipo de cambio.
- Flujo de caja mensual
- 57,85 €
- Ingresos netos anuales de explotación
- 17.760,00 €
- Tasa de capitalización
- 5,92%
- Devolución de efectivo en efectivo
- 0,77%
- Servicio mensual de la deuda
- 1422,15 €
Cómo funciona
Separa el inmueble de su financiamiento
Mantén precio, alquiler, vacancia y gastos operativos, y cambia la entrada. El ingreso operativo y la tasa de capitalización no cambian, pero sí deuda y rendimiento sobre efectivo; el apalancamiento afecta al inversor, no a la operación.
Comparación del flujo de efectivo de alquiler con los ingresos de venta
Los ingresos de alquiler, los costos de explotación, la financiación y el producto eventual de la venta afectan a diferentes partes del rendimiento de una inversión. Examinar el flujo de caja en curso por separado del resultado del período de explotación. Una suposición de venta atractiva puede ocultar un flujo de caja anual débil, mientras que una cifra mensual positiva puede omitir los costos no introducidos. Comparar escenarios utilizando hipótesis consistentes de vacantes, gastos, financiación y períodos de retención.
Análisis de los bienes de alquiler: fórmula y supuestos
NOI = ingresos efectivos por concepto de alquiler−gastos de funcionamiento. El flujo de efectivo deduce el servicio de la deuda; tipo máximo = NOI/precio anual.
Los gastos de funcionamiento deben incluir mantenimiento, seguros, impuestos y gestión, pero excluir los pagos hipotecarios y la depreciación.
Período de tenencia del alquiler y venta: fórmula y supuestos
Efectivo operativo anual = ingresos recaudados − gastos − servicio de la deuda. El efectivo final incluye también el producto de la venta después de los costos y la deuda restante.
Cada línea de gastos tiene su propio crecimiento anual. La vacante se aplica al alquiler; la gestión se aplica a todos los ingresos percibidos. El capital de venta entra en el rendimiento del inversor una vez, sin que se asuman beneficios fiscales.
Ejemplo práctico
Moneda de ejemplo de referencia: USD. Estos ejemplos fijos no cambian con sus preferencias de calculadora.
Uso de la Análisis de los bienes de alquiler ejemplo:
- Precio de compra ($)
- 300000
- Pago inicial (%)
- 25
- Costos de cierre y reparación inicial ($)
- 15000
- Alquiler mensual ($)
- 2400
- Prestación por vacantes (%)
- 5
- Gastos mensuales de funcionamiento ($)
- 800
- Tasa anual hipotecaria (%)
- 6.5
- Término hipotecario
- 30
NOI = ingresos efectivos por concepto de alquiler−gastos de funcionamiento. El flujo de efectivo deduce el servicio de la deuda; tipo máximo = NOI/precio anual.
Resultado del ejemplo
Flujo de caja mensual: 57,85 US$
Ingresos netos anuales de explotación: 17.760,00 US$
Tasa de capitalización: 5,92%
Devolución de efectivo en efectivo: 0,77%
Servicio mensual de la deuda: 1422,15 US$
Estas son aportaciones ilustrativas. Cambiar los valores para explorar un escenario diferente.
Referencias de las fórmulas
Las referencias explican los métodos subyacentes; no implican aprobación o revisión profesional individual de Finflo.
Cuestiones comunes
¿Deberían incluirse los pagos hipotecarios en los gastos de funcionamiento?
No. Los gastos de funcionamiento excluyen el servicio de la deuda y la depreciación. El modelo deduce los pagos hipotecarios por separado al calcular el flujo de caja.
¿Cómo afecta una venta a la devolución del período de retención?
El flujo de caja final incluye el producto de la venta después de los costos de venta y la deuda hipotecaria restante. Se cuenta una vez en la corriente inversor-retorno.
Preparado por Finflo. Nuestra metodología · Política editorial · Aviso legal